Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем

Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Арендатор не всегда возвращает имущество сразу. Тогда приходится возвращать его через суд.Если договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, то нужно подавать отдельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного пользования.А если договор расторгается через суд, то имеет смысл заявить сразу два требования: и о расторжении договора, и об истребовании предмета аренды. Тогда не придется ходить в суд дважды и вы сразу получите исполнительный лист, на основании которого судебные приставы смогут организовать принудительный возврат имущества.Добросовестный же арендатор сразу вернет вам его по акту приема-передачи.При наличии долга по арендным платежам они взыскиваются в обычном порядке: сначала претензия, при ее отклонении — обращение в суд.

Здесь ничего нового нет.Опять же, если договор расторгается через суд, то включаем в иск требование о взыскании задолженности (всего получается три). Подробности читайте в .Таковы правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Еще больше интересных материалов вы найдете в моей группе ВКонтакте.

Подписывайтесь!( Пока оценок нет ) Понравилась статья?

Поделитесь с друзьями. Вопросы про обстоятельства непреодолимой силы в соответствии с ГК РФ стали особенно актуальными с Здравствуйте, уважаемые читатели! Не все нарушения права собственности связаны с лишением владения вещью. Иногда Всем здравствуйте! Любой упущенный во время заключения договора нюанс может обернуться признанием его недействительным Здравствуйте!

Сегодня затронем интересный и сложный состав недействительности.

Это кабальная сделка по п. 3

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  1. замечания и претензии, в том числе и незначительные.
  2. соответствует ли оно первоначальному виду;
  3. в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

    • Вследствие истечения срока действия договора;
  1. Вследствие истечения срока действия договора;
    • По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
  1. По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
  1. Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
    • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
  1. В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора.

В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают.

В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества. При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба.
При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств.

А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда.

Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «». Более полную информацию по теме вы можете найти в . Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Рейтинг Поделиться Советуем прочитать 04 июня 2020 0 03 июня 2020 7 02 июня 2020 0 Новости раздела 17 марта 2020 0 14 сентября 2018 0 17 августа 2018 0

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке.

«Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Делькредере Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты».
– Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами.

В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство × :

«Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения»

. Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении.

Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать».

Коллегу поддерживает Литвинов.

Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей.

Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов × Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год.

Это право возникает из-за

«невозможности использовать арендуемое имущество по назначению»

.

«Причем в «» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке × .

Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п.

3 ст. 19 законодатель не запретил.Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже.

Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок.

Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны.

Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил Михаил Мишустин.

Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения. r /> Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора»

.Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст.

310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре.

Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке.

Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

r /> Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней»

.В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды.

Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г.

№ 16 «О свободе договора и ее пределах».Вопрос: в каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок?Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

  1. в договоре не указан срок аренды;
  1. в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование: Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз.

2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66).

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. r /> Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  1. до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
  1. до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
  1. до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г.

    по делу № А75-2721/2009);

  1. до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г.

    по делу № А78-481/2010).

r /> 3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре.

Право на односторонний отказ от договора может быть:1) безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время; r /> Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней»

.

————- Пример из практики: суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении.
По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении.

В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок. Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом. Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права.

В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора. Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.

Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п.

1 ст. 10 ГК РФ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п.

1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал. Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды.

Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке. На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г.

по делу № А40-64325/13-37-360).2) условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств. r /> Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней»

.В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п.

5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко.

В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора. r /> Пример недостаточно четкой формулировки о праве арендатора на односторонний отказ от договора

«Арендодатель в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендатора за один месяц»

.В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП.

При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся.

Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».Однако в договоре стороны могут согласовать выплату компенсации на случай немотивированного отказа от его исполнения.

В этом случае арендодателю нужно будет заплатить указанную денежную сумму. Подобные условия договора соответствуют закону, и оспорить их не удастся. r /> Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы.

Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы.

Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа. Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды. Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора – правомерное действие, а досрочное расторжение договора – не гражданско-правовое нарушение.

Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону. Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора.

При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора.

Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна. В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора. То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора.

Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин. Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств.

Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют. Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы.

Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г.

№ 305-ЭС15-6784). Вас также может заинтересовать

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Договор аренды заключается между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом на период 7 месяцев. Можно ли прописывать в условиях договора о досрочном расторжении договора в.

Читать далееАнонимный вопрос · 22 ноября 20183,7 KИнтересно1Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями1 ответ · 21,8 KAequĭtas sequĭtur legemПодписатьсяОснования, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя прописаны в ст. 619 ГК РФ, так же в ней указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. п. 2 ст 450 ГК РФ уточняет, что: > По требованию одной из.

Читать далее1 · Хороший ответ1 · 3,1 KКомментировать ответ.РекламаЧитайте также · 43Юрист. Indie Lawyer. Многое зависит от условий договора и позиции арендодателя. Если арендодатель не возражает, то следует составить и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора.

В ином случае, нужно смотреть, что написано в договоре об одностороннем расторжении и форс-мажоре.В любом случае, арендатор направляет арендодателю письменное уведомление о расторжении договора. Хороший ответ · 423 · 528Практикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ Если вы пользуетесь квартирой (проживаете) без договора, дальше не читайте – собирайте вещи и выселяйтесь.

Хотя… посмотрите последний абзац.Самая распространённая ошибка – называть наём жилого помещения физлицом арендой. Смотрите главы Гражданского кодекса РФ 34 («Аренда») и 35 («Наём жилого помещения»). Соответственно, и статьи, регламентирующие расторжение договоров, – разные.

Вам не надо смотреть статью 619 ГК.

Вам надо смотреть статью 687.Но если коротко.Наниматель, желая досрочно расторгнуть договор по своим причинам, можете это сделать без объяснения причин, но предупредив наймодателя об этом за 3 месяца.

Наймодателю посложнее. Он вас может выселить только по суду и только в случае нарушения вами договора по оплате и по содержанию имущества.По практике знаю, что довольно часто квартиру сдают внаём, одновременно выставляя квартиру на продажу. Рассуждение простейшее: продавать ведь можно долго, так почему бы и не поработать. Но тут что можно сказать… Взялся хитрить и сдавать продаваемую квартиру внаём – закон сначала полистай.

Выход из положения, как мне кажется, у него (у вас с ним) один: договариваться с вами о досрочном расторжении договора по соглашению сторон. Может быть, вернув вам часть денег за наём.Кстати, а как вы платили?

Есть банковские квитанции о переводах (электронные тоже можно)?

Или расписка, если платили наличными? Если наймодатель не платил НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или другой налог, если он самозанятый либо у него ИП, то ему вряд ли понравится ваше обещание зайти с этими квитанциями/расписками в налоговую инспекцию… 5 · Хороший ответ · 1,3 K · 488Банки, инвестиции, страхование, НПФДанный момент определяется ГК РФ, аименно ст.

610. 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (понимается срочный договор, например 1, 2, 3 года и т.д.).

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (то есть бессрочный, до наступления какого-либо обстоятельства или его рассторжения по инициативе какой-либо стороны). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.5 · Хороший ответ1 · 1,1 K · 32310 лет мы помогаем дольщикам!

Подписывайтесь на Youtube канал!При расторжении ДДУ взыскивается не неустойка, а проценты за пользование денежными средствами.

Процесс похож на взыскание неустойки за просрочку. Так же направляется претензия от дольщика, а потом иск в суд.

Давайте разберем Ваш вопрос подробнее! 1. Расторжение ДДУ может происходить в судебном и внесудебном порядке.

Порядок расторжения ДДУ регламентирован ст. 9 ФЗ № 214.В случае наличия просрочки передачи объекта долевого участия, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.

Без обращения в суд. Просрочка должна составлять не менее двух месяцев.В таком случае необходимо направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств, уплаченных Вами по ДДУ. К уведомлению необходимо приложить Ваши банковские реквизиты.

Уведомление стоит направить по юр.

адресу застройщика Почтой России ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.Застройщик обязан вернуть денежные средства по договору в срок не позднее 20 рабочих дней с даты расторжения договора.

Датой расторжения договора будет считаться дата направления Вами уведомления о расторжении ДДУ.2. Расчет суммы компенсации Вы можете произвести с помощью нашего .

Проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ рассчитываются практически так же, как и неустойка за просрочку.

В качестве даты отсчета Вам необходимо указать дату произведенной Вами оплаты по ДДУ. Второй датой будет дата получения Вами денег от застройщика.Если застройщик еще не вернул деньги после расторжения ДДУ, то при обращении с претензцией к застройщику или с иском в суд, проценты за пользование денежными средствами нужно рассчитывать на дату подачи претензии или иска.Тут так же, как и с неустойкой, можно обращаться в суд общей юрисдикции либо в арбитраж. О том, как перевести спор в арбитражный суд на примере неустойки по ДДУ, мы.

С процентами за пользование денежными средствами алгоритм действий точно такой же.При расторжении ДДУ сумма компенсации (процентов за пользование денежными средствами) обычно в десятки раз больше, чем размер неустойки за просрочку.

Соответственно, обращаясь в суд общей юрисдикции, Вы должны быть готовы к очень большому урезанию. С такими крупными суммами мы рекомендуем обращаться исключительно в арбитраж.

Там Вы сможете получить сумму больше чем в СОЮ.Более подробно мы рассказали на нашем сайте.

Обязательно почитайте.3. Что лучше? Неустойка или проценты при расторжении?Как ранее мы уже говорили, чаще всего сумма процентов при расторжении ДДУ будет в разы больше неустойки за просрочку. Ведь проценты рассчитываются за период с даты оплаты Вами ДДУ.

А неустойка рассчитывается только лишь с даты сдачи объекта, предусмотренной в договоре.Но стоит обратить внимание и на риски.

При взыскании неустойки вы остаетесь дольщиком и просто обращаетесь за компенсацией из-за допущенной застройщиком просрочки. А вот в случае расторжения ДДУ, существуют риск, что застройщик реализует Вашу квартиру, не расплатившись с Вами полнсотью.Чтобы избежать подобных рисков, лучше предварительно обратиться к юристам, которые специализируются именно на вопросах долевого строительства.

Это позволит Вам сохранить Ваши деньги.Подписывайтесь на наш ! Там много полезных роликов для дольщиков! Мы регулярно публикуем новые видео!Надеюсь наш ответ был Вам полезен!

28 · Хороший ответ3 · 2,0 K · 28Юридические услуги частным лицам и бизнесу с оплатой за результат!

· ОтвечаетДобрый день! Для отказа от договора необходимо направить другой стороне уведомление. Рекомендуем направлять уведомление ценным письмом с описью вложения. По общему правилу с даты направления уведомления договор считается расторгнутым в этом случае.

Хороший ответ · < 100>

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц.

сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск:

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора.

Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  1. использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  2. отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
  3. систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

27 февраля 2020Ведение бизнеса либо некоммерческой деятельности зачастую невозможно без наличия помещения.

При этом формат помещения, необходимый для осуществления деятельности, может быть самым разным: от шести квадратных метров до помещений площадью в несколько сотен либо тысяч квадратных метров.Арендуются помещения различного назначения: офисные, складские, производственные.

И даже жилые помещения могут быть арендованы в целях бизнеса: к примеру, жилье для работника компании.Арендодателями при этом выступают граждане и компании, владеющие соответствующими помещениями, а также государство.

Помещение можно взять и в субаренду в случае, если договором аренды такое действие не запрещено.Если для собственников помещений (как стороны договора аренды) проблемы в основном заключаются в нарушении сроков внесения арендной платы, использовании помещений с нарушением целевого назначения помещений, исчезновении арендаторов, то со стороны арендаторов проблемы состоят в том, что арендодатель может внезапно повысить стоимость аренды, изменить целевое назначение помещения, продать помещение другому собственнику либо вовсе прислать уведомление о расторжении договора.Фабула дела:Некоммерческое партнерство в сфере кинематографии арендовало у бюджетного учреждения помещения для ведения деятельности в сфере проведения зрелищных мероприятий.

Во время действия договора аренды сменился собственник помещения (с одного бюджетного учреждения на другое бюджетное учреждение) и проводился ремонт помещений.Партнерство получило от нового собственника уведомление о расторжении договора аренды в связи с отсутствием выплат по арендной плате. Повторным письмом через месяц учреждение уведомило партнерство о состоявшемся расторжении договора аренды и просило освободить помещения, в противном случае имущество арендатора (партнерство) будет удержано в счет долга по арендной плате.При этом договор аренды содержал условие о том, что арендная плата не оплачивается партнерством в период ремонта помещения.

В то время, когда арендатор не осуществлял оплату, велись ремонтные и строительно-монтажные работы (в том числе аварийные). Кроме того, велись ремонты тепловых сетей.Партнерство обратилось в суд: оно располагало решением по другому судебному делу, в соответствии с которым денежные суммы, выплаченные партнерством по счетам за арендную плату в период ремонтных работ, подлежат зачету в качестве арендной платы по окончании ремонта, на будущий период.Суд признал недействительным уведомление о расторжении договора аренды.Судебный акт: Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2020 г. по делу А40-154824/2017Выводы суда:1.

Суд рассматривал текст договора на соответствие закону, проверил наличие права обеих сторон договора аренды на его расторжение, а также условия, при которых сторона имеет право расторгнуть действующий договор. 2. Суд анализировал документы по ремонту, производимому обоими арендодателями в спорный период: три контракта на ремонтные работы, контракт на строительно-монтажные работы, закрывающие документы по контрактам, в которых были обозначены сроки окончания работ, а также финальный акт сдачи-приемки работ, после подписания которого здание возобновило свое функционирование в полном объеме.3.

Судом были приняты во внимание результаты строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках дела о зачете арендной платы на будущий период.4.

Суд отметил, что учреждением не доказано фактическое использование партнерством арендуемых помещений в период ремонта.Комментарии:1) В рамках указанного дела уведомление о расторжении договора было признано недействительным: не основанным на законе или договоре.2) Судом использовано решение по иному судебному делу между этими же сторонами в качестве преюдициального (не подлежащего повторному рассмотрению и доказыванию): одно решение суда легло в основу другого решения суда, что может быть реализовано и по другим категориям дел.3) При использовании вступившего в законную силу судебного решения при рассмотрении другого дела судом может быть принят во внимание не только текст решения, но и проведенные в рамках дела экспертизы.4) Арендодателем не было доказано использование арендатором помещений по назначению в период ремонта, ввиду чего он не может предъявлять требования по оплате аренды помещений, равно как и не имеет права расторгать действующий договор.5) Судебный спор был в рамках долгосрочного договора аренды (срок более 11 месяцев, зарегистрирован в Росреестре).

Такие договоры больше защищают стороны. В частности, арендодателя – от поиска новых арендаторов по истечении 11 месяцев, а арендатора – от поиска нового помещения.Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство».

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+