Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Права и обязанности арендодателя и арендатора

Права и обязанности арендодателя и арендатора

Права и обязанности арендодателя и арендатора

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск:

Содержание договора

В договоре должны присутствовать разделы, указывающие на:

  1. права и обязанности сторон, кроме вытекающих из закона;
  2. срок аренды;
  3. арендную плату — приводится способ расчёта (обычно в рублях за 1 кв. метр), порядок и сроки перечисления денег;
  4. условия изменения и прекращения аренды;
  5. его субъектов — арендодателя и арендатора;
  6. предмет договора — объект недвижимости;
  7. ответственность сторон по договору и порядок разрешения споров.

Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных.

Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным.

Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача.

Если срок не будет указан вовсе, то договор будет отнесён к числу бессрочных. Его отсутствие не является основанием для того, чтобы считать сделку недействительной.

В случае же, когда срок был указан, но по его истечении стороны не предприняли никаких шагов для фактического прекращения аренды, то договор так же становится заключенным на неопределённый срок.

В разделе о правах и обязанностях сторон следует отражать такие важные моменты:

  1. за чей счёт и в каком порядке будет осуществляться текущий и капитальный ремонт;
  2. возможность арендатора требовать у арендодателя включения в общий счет своих затрат на улучшение состояния арендованных помещений.
  3. возможность арендодателя проникать на территорию, переданную в аренду, и совершать там какие-либо действия;

При непосредственной передаче нужно составлять передаточный акт, а в нём отражать особенности объекта, как они есть на момент начала фактического исполнения сторонами своих обязательств. Этот документ, вместе со сроком фактической передачи, так же нужно упоминать в договоре.

Такой абзац приобретает особую актуальность, если возникнут какие-то споры о сделке. Предмет договора описывается с указанием следующих параметров:

  1. если это помещения, то описываются их координаты внутри здания (этаж, номер комнаты и всё то, что зависит от особенностей имущества);
  2. назначение помещения и цели аренды (для организации магазина, склада, офиса, цеха и т. п.).
  3. фактический адрес помещений или здания, которое сдаётся в аренду;
  4. площадь помещения, которая должна находиться в соответствии с данными из кадастрового паспорта БТИ;

Вся документация, характеризующая помещения, становится приложением к договору.

В некоторых случаях в самом договоре указывается лишь экспликация. Так называется копия технического паспорта. Это возможно, к примеру, если арендуется комната в здании, которое относится к числу «бизнес-инкубаторов», а его особенностью является наличие однотипных и пронумерованных комнат.

Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду.

Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу.

Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора. Эта возможность и выделяет тип аренды — только пользование или пользование вместе со владением. Обе формы вполне возможны, но соотнесение сделки с каким-то видом требует отдельного указания в тексте договора.

Раздел об арендной плате имеет особое значение не только в силу того, что без него договор может потерять юридический смысл.

Отдельные его детали имеют такую высокую значимость, что сути не уступают дополнительным соглашениям.

Прежде всего — это всё, что касается вопроса ремонта помещений. Следует указать, чьими силами он будет проводиться, в какой срок и как это отразится на оплате, если ремонт будет выполнен арендатором. Кроме этого в раздел об оплате целесообразно включать условия о том, кто будет компенсировать расходы, связанные с амортизацией, оплатой налогов, эксплуатационные расходы и осуществлять все другие платежи, включая страховку.
Кроме этого в раздел об оплате целесообразно включать условия о том, кто будет компенсировать расходы, связанные с амортизацией, оплатой налогов, эксплуатационные расходы и осуществлять все другие платежи, включая страховку.

»

Отличная статья 0 Помогла статья? Оцените её

Загрузка.

Юристы.ру © 2018–2020 – Юридическая помощь населению Adblockdetector

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье.

Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно , которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Права арендатора

В договоре аренды квартиры в обязательном порядке прописываются права и обязанности арендатора. Это такие требования и условия сделки, которые сторона должна соблюдать.

Правами съемщика являются следующие:

  1. съемщик может вселить в квартиру членов своей семьи: супруга(гу) и несовершеннолетних детей без разрешения собственника жилья;
  2. лицу, арендующему жилье, разрешается заселять в квартиру временно проживающих граждан, если на это действие получено согласие владельца жилплощади.
  3. эксплуатация самого жилья и всего находящегося в нем имущества в личных целях и по своему желанию пока действует соглашение об аренде помещения;

Возможны ситуации, когда съемщик умирает. В этом случае договор аренды не прекращает своего действия, а только происходит замена арендатора на совершеннолетнего члена его семьи.

Допускается расторжение акта, если:

  1. арендатор не производит оплату больше двух месяцев подряд;
  2. если арендатор отказывается выполнять капитальный ремонт (при условии указания о нем в договоре аренды);
  3. когда съемщик не желает возмещать причиненный материальный ущерб за порчу имущества или ухудшению состояния арендуемой квартиры;
  4. в том случае, если съемщик отказывается осуществлять беспрепятственный доступ собственника в квартиру для проверки ее состояния.
  5. если съемщик не соблюдает правила пользования жилищем и всеми находящимися в нем вещами;

Расторжение или прекращение действия соглашения можно осуществить в добровольном порядке, если оба участника сделки согласны на это, и при участии судебной инстанции.

В этом случае пострадавшая сторона обращается в суд с исковым заявлением, где обозначает свои требования относительно расторжения соглашения и оплате произведенного ущерба.

Посмотреть и скачать можно здесь: [].

Права арендатора

С арендатором согласно Гражданскому Кодексу, дела обстоят с точностью наоборот (по сравнению с собственником). Прав у него значительно меньше чем обязанностей.

Арендатор имеет право:

  1. пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды

Если договор аренды заключен, к примеру, на 11 месяцев — всё это время вы, как арендатор, можете пользоваться жилплощадью, за которую заплатили, и всем её содержимым.

  1. вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей

Об этом мы уже писали выше: мужа, жену или ребёнка до 18 лет в квартиру можно вселить не спрашивая хозяина квартиры, по поводу вселения остальных — придется побеседовать с собственником.

Повторимся, соглашаться он не обязан.

  1. предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя

В этом пункте речь идет не о заселении, а о том, что называется «погостить». Другими словами, если к вам на недельку приехала подружка и у неё есть постоянное место жительства в родном городе- никаких проблем. Достаточно будет одного звонка хозяину квартиры, вроде:

«Ко мне приехала Надя из Питера, уедет через 7 дней»

.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по правам и обязанностям арендодателя

Вопрос: Доброго времени суток, меня зовут Николай. Мною было арендовано жилье сроком на три года. Арендная плата осуществлялась своевременно.

Коммунальные платежи, уборка прилегающей территории, соблюдение сохранности имущества согласно договору была моей обязанностью. Все пункты договора аренды мною выполнялись в полном объеме. По истечении одного года аренды квартиры, объявился еще один собственник – супруга арендодателя. Она объявила свои претензии на часть оплаты аренды.

Она объявила свои претензии на часть оплаты аренды.

Мотивация – уклонение арендодателем от дележа суммы арендной платы.

В соответствии с законодательством, супруга является совладельцем имущества, и она фактически может повлиять на прекращение договора аренды.

Теперь возник такой вопрос: почему была произведена государственная регистрация договора без получения согласия совладельца собственности? Какие действия произвести в этом случае арендатору?

Ответ: Согласно Гражданскому кодексу государство не запрещает передавать в аренду жилье при наличии совладельцев. Известны случаи одобрения съема имущества находящегося в залоге у банка. В отделении Росреестра при регистрации не запросили разрешение супруга на основании того, что они находились в браке, а процедура аренды фактически производилась с обоюдного согласия.

На основании , арендатор вправе требовать компенсации за причинение морального ущерба. Расторжение договора аренды между физическими лицами не произойдет ранее указанного в договоре срока.

Права и обязанности сторон по договору аренды Текст научной статьи по специальности «Право»

3.

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО, СЕМЕЙНОЕ ПРАВО, МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО (СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.03), ТРУДОВОЕ ПРАВО 3.1.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ Абесалашвили Маринэ Зауровна, к.ю.н.

Должность: доцент кафедры гражданского права. Место работы: Адыгейский государственный университет.

Аннотация: В статье рассматриваются права и обязанности арендодателя и арендатора. Первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую — определяющие основные обязанности арендатора.

Ключевые слова: аренда, арендатор, арендодатель, арендные отношения, права и обязанности сторон. RIGHTS AND DUTIES OF PARTS IN LEASE CONTRACT Abesalashvili Marine Zaurovna, PhD at Law, associate professor. Place of employment: Adige state university, law faculty, civil law chair.

Annotation: In article the rights and duties of the lesser and the tenant are considered.

The first group the conditions regulating mainly duties of the lesser represent, the second — defining principal duties of the tenant. Keywords: rent, the tenant, the lesser, rent relations, the rights and duties of the parties. Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий.

В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.

Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.

К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д.

К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д.

В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора. Тем не менее, в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую — определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента.

Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора. Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами1. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок.

При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непреданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно — правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника.

Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич2 и Н.И. Трепицын3.

Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, кото- 1 Комментарии к гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М. 2003.С.432. 2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С. 441.

По изд. 1907 г. М., 1995. С. 441. 3 Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польско- го и русское.

Варшава, 1917. С. 6 — 7. рого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»4 Проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в юридической литературе и в советский период развития гражданского права.

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно — правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора. Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества.

Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий.

Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества. ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды.

Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества.

До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а 4 Покровский И.А.

Основные проблемы гражданского права.

М., 1998. С. 233. если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно — правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества — арендодателя.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . В связи с этим возникает интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А.

Покровским как

«фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим.»

. Он отмечал: «Нужно, впрочем, сказать, что теория гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигурой. При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего.

В тех же случаях, когда фактическое господство отдавшего как будто действительно прекращается (так будет по преимуществу при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д.), дарование хозяину субсидиарной владельческой защиты обозначает лишь предоставление ему права защищать (правда, в своих интересах) сферу чужого фактического господства.

Для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность; кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос второй, при решении которого могут иметь значение различные соображения чисто практического характера»5.

Кажется, роль владения в гражданском праве здесь несколько преувеличена, что, впрочем, вполне оправданно с точки зрения необходимости обеспечения стабильности имущественного оборота. Обязанности арендатора. Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.

1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что мо- 5 Покровский И.А.

Покровский И.А. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М.: «Городец», 2000. С. 234. жет повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п.

3 ст. 615 ГК). В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества6. Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего.

Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения. В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя.

Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду. Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом.

Более того, из определения договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды7.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договор, не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско — правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора.

6 Оводов А.А. Договор аренды недвижимости.//Правовые вопросы недвижимости, 200б, N 2.

С.177. 7 Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отноше-ний//Юрист, 2006, N 2. С.112. Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.

Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке8. В арбитражно — судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований.

Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно — судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение. Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды.

Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст.

301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания.

В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде9.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно — правовым способам 8 Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения//Юрист, 2006, N 4.
Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения//Юрист, 2006, N 4. С.48 9 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г.

N 13 // Вестник ВАС РФ. 1997.

N 7. С. 100. защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом.

Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора).

В связи с этим требование собственника — арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно — правовыми способами защиты. Список литературы: Ахметьянова З.А.

Правовая природа арендных от-ношений//Юрист, 2006, N 2.- С.112.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.- С. 100. Комментарии к гражданскому кодексу РФ.

Часть вторая. Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М. 2003.-С.432. Оводов А.А. Договор аренды недвижимо-сти.//Правовые вопросы недвижимости, 2006, N 2.-С.177. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права.

М., 1998.- С. 233. Покровский И.А. Покровский И.А. Проблемы современного гражданского права.

Сборник статей. М.: «Го-родец», 2000.- С. 234. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения//Юрист, 2006, N 4.- С.48. Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское.

Варшава, 1917.- С. 6 — 7. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.- С.

441. iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . Отзыв на статью Абесалашвили Маринэ Зауровны «Права и обязанности сторон по договору аренды» Актуальность рецензируемой статьи «Права и обязанности сторон по договору аренды» подтверждается тем, что знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями, с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.п.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.

Говоря о правах и обязанностях сторон договора аренды, автор помимо теоретических аспектов затрагивает арбитражно — судебную практику. В целом, статья выполнена на хорошем уровне, соответствует требованиям, предъявляемыми к работам подобного рода. Считаю, что научная статья Абесалашвили Маринэ Зауровны «Права и обязанности сторон по договору аренды» может быть опубликована в изданиях Высшей аттестационной комиссии Министерства образования и науки РФ.

Заведующая кафедрой гражданского права юридического факультета Северо-Осетинского государственного университета им.К.Л.Хетагурова д.ю.н., профессор Кокоева Л.Т.

12. Пожалуйста обязанности арендодателя при сдаче жилья?

12.1. ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Вам помог ответ? Да Нет 12.2.

Обязанности прописываются в договоре. Обычно сдать жилье в пригодном виде, сдать жилье без обременений третьими лицами, свободное.

Вам помог ответ? Да Нет 13. При уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка получила 300 тыс. руб,с согласия арендодателя. Инвалид с детства 2 группы. С какой суммы я должна уплатить 13% налог и по какой формуле ее рассчитать?

13.1. Ни с каким договором тут знакомиться не нужно.

Уступка права аренды — это не отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества. Поэтому никакого налога не уплачивается. Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

Вам помог ответ? Да Нет 14. Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилых зданий, согласно этому договору на Арендаторе лежит обязанность проведения КАПИТАЛЬНОГО и ТЕКУЩЕГО ремонта.

В настоящее время необходимо заменить ворота у этого здания, обязан ли Арендатор получать согласие Арендодателя на проведение замены ворот. 14.1. Если данный перечень указан непосредственно в договоре аренды в таком случае согласия спрашивать не требуется. Хорошего приятного дня. Вам помог ответ?

Да Нет 14.2. Если иное не предусмотрено условиями договора, то согласия получать не нужно, потому что условие об обязанности проведения ремонта арендатором это уже подразумевает. Вам помог ответ? Да Нет 14.3. Данный вопрос должен быть урегулирован самим договором.

Если в договоре ничего на этот счет нет, то требуется согласие арендодателя.

Вам помог ответ? Да Нет 15. Контрагент хочет взять движимое имущество в аренду с правом последующего выкупа при условии положительной эксплуатации.

Какую правовую конструкцию безопаснее использовать для арендодателя, чтобы арендатор в любом случае выкупил имущество (исходя из судебной практики при заключении договора аренды с последующим выкупом согласно ст. 624 ГК выкуп является правом, а не обязанностью арендатора)?

15.1. Заключите в простой письменной форме договор аренды с правом последующего выкупа и передачи имущества по акту приема-передачи.

Вам помог ответ? Да Нет 16. Арендодатель не хочет возвращать депозит я хочу расторгнуть договор т к он не выполняет свои обязанности. 16.1. Если мирно договориться не получается, то решать вопрос придется только в судебном порядке, и требовать расторжения договора и возврата депозита.

Вам помог ответ? Да Нет 17. Я арендатор муниципального зем.

участка. Есть необходимость бронировать старые тополя. Чья это обязанность-моя или арендодателя (муниципалитета)? В договоре сказано, что я несу бремя содержания участка.

17.1. Вы несете бремя содержания участка. Чтобы с деревьями разобраться вы должны получить разрешение на выполнение кронирования после обследования этих деревьев сотрудниками отдела охраны природы муниципалитета. Вам помог ответ? Да Нет 17.2.

Если обязанность содержания участка лежит на вас, то и кроны деревьев в порядок приводить Вам!

Удачи вам и всего хорошего! Вам помог ответ?

Да Нет 17.3.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»

от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вам помог ответ? Да Нет 18. Я арендатор муниципального зем. участка. Есть необходимость бронировать старые тополя. Чья это обязанность-моя или арендодателя (муниципалитета)?

В договоре ничего не сказано. 18.1. Вы не являетесь собственником участка, поэтому нужно спрашивать разрешение у муниципалитета. Спасибо за обращение на наш сайт.

Вам помог ответ? Да Нет 18.2. Если это не возложено на Вас в договоре аренды, делать это должны специализированные организации, нанятые муниципалитетом.

Вам помог ответ? Да Нет 18.3. необходимо получить разрешение от администрации района в вашем случае это муниципалитет Спасибо за ваше обращение на наш сайт удачи вам и всего хорошего. Вам помог ответ? Да Нет 19. Снимаем жильё у арендодателя.

Ситуация такая: девушка живёт в квартире.

Договор аренды не заключили. Какие у нас (арендаторов) права и обязанности и какие права и обязанности у арендодателя? 19.1. А какие ваши права если нет договора? Подлежите выселению как самоуправно занявшие.

Договор не аренды а ком. найма С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович. Вам помог ответ? Да Нет 20. Наша организация арендует помещение по договору в котором указанно, что арендодатель принимает в собственность все отходы образующиеся в процессе деятельности нашей организации и исполняет все связанные с этим обязанности, в связи с чем мы не заключали договора на вывоз отходов и не предоставляли отчётности.

Однако в ходе проверки природоохранной прокуратурой нам было выдано предписание составлять отчёты 2-ТП отходы, правомерно ли это? 20.1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Нужно смотреть полностью договор.

Есть риски. Вам помог ответ? Да Нет 21. Дали объявление о съеме квартиры с последующим выкупом.

Откликнулся человек с которым заключили договор аренды.

В графе «обязанности сторон»прописали про последующий выкуп. В данный момент возникли обстоятельства не позволяющие в дальнейшем выкупить данную квартиру. В случае если арендодатель подаст в суд, обяжут ли меня выкупить данную квартиру?

Спасибо. 21.1. —расторгайте договор в суде и суд ответит на ваш вопрос.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора [Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450] 1.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вам помог ответ? Да Нет 21.2. нужно проанализировать условия договора есть ли основания для его расторжения или недействительности — односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Вам помог ответ? Да Нет 22. Возможно ли подтверждение исполнения обязанности арендодателя передать имущество арендатору иными доказательствами, кроме как акт приема-передачи? Какие это могут быть доказательства? 22.1. Валерия. Статья 611 ГК РФ.

Предоставление имущества арендатору. 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Вам помог ответ? Да Нет 22.2. Доказательства передачи может быть только акт приема передачи или накладная.

Других доказательств этого не существует. Вам помог ответ? Да Нет 23. Можно ли подать иск на арендодателя за то что он не выслал уведомление о продаже помещения арендующему лицу?

Или за то что в обязанностях прописано устранение последствий в результате аварии? Так как была авария со светом в помещении и арендатор за свой счет устранял данную проблему. 23.1. Екатерина. Можно подать иск на арендодателя, если нарушены условия договора.

На что конкретно — можно ответить лишь ознакомившись детально с договором. Вам помог ответ? Да Нет 24. Согласно договора между нами (арендатором) и арендодателем мы обязаны содержать помещения в чистоте, производить уборку за свой счет и т.п. Касается ли этот пункт мытья наружной части окон?

Прямо такая обязанность договором не закреплена, но подразумевается ли она под общей формулировкой «производить уборку за свой счет». Слышала, что собственник помещений (т.е.

наш арендодатель) обязан это делать сам, если в договоре нет прямого указания на обратное. 24.1. Вы осуществляете по договору уборку внутри арендованного помещения.

Вы ведь не арендовали фасадную часть здания, которая не относится к вашему предмету аренды. Вам помог ответ? Да Нет 25. НКО сдает в аренду инвентарь, я НДС не начисляю в выставленном счете, я правильно делаю?

Считаю что при передачи имущества в аренду у арендодателя обязанность по уплате НДС не возникает, и право собственности на имущество к арендатору не переходит! 25.1. Если находитесь на УСН, то сч-ф выставляете без НДС.

Право собственности к арендатору не переходит.

Вам помог ответ? Да Нет 26. Как и с помощью чего арендодателю заставить арендатора убрать строительный мусор с прилегающей территории, в договоре аренды указана его обязанность по вывозу ТБО, но не указаны санкции за не исполнение, уже 1,5 месяца мусор после ремонта валяется во дворе.

26.1. Обратитесь в контролирующие органы. Вам помог ответ? Да Нет 27. День добрый!

Пожалуйста, помогите разобраться в ситуации. Существует договор аренды земельного участка между арендодателем (администрация) и арендатором (2 физических лица).

Один из арендаторов решил переуступить свои права и обязанности третьему лицу. Требуется ли в этом случае согласие второго арендатора? Участок один, который арендуют двое.

И что делать, если второй арендатор не согласен с переуступкой, если требуется согласие. 27.1. Не требуется. Вам помог ответ?

Да Нет 28. Кто должен оформлять программу производственного контроля арендатор или арендодатель?

Раскрою вопрос: у арендодателя есть несколько объектов на одной территории: бассейн, гостиница, общепит. Данные объекты сданы в аренду различным юридическим лицам.

Можно ли, чтобы программу производственного контроля оформил арендатор и возложил обязанность по её соблюдению на арендаторов? 28.1. Это всё регулируется санитарными правилами. Вам помог ответ? Да Нет 28.2.

Независимо от того сдано имущество в аренду или нет юридические лица и ИП обязаны иметь программу производственного контроля.

В Вашем случае в ПК необходимо указывать, что ответственными по тому или иному объекту являются арендаторы (наименование + должностное лицо).

См. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 13.07.2001 N 18 (ред. от 27.03.2007)

«О введении в действие Санитарных правил — СП 1.1.1058-01»

(вместе с «СП 1.1.1058-01. 1.1. Общие вопросы. Организация и проведение производственного контроля за соблюдением Санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий.

Санитарные правила») Вам помог ответ? Да Нет 29. Снимали квартиру 3 года, при въезде делали перестановку и повредили немного линолеум, сейчас при выезде арендодатель настаивает на замене полов.

Чья это обязанность? Ведь следы проживания после 3 х лет остаются и арендодатель получал каждый месяц хорошие деньги за квартиру, из них ведь часть идет на содержание квартиры. 29.1. Если нет доказательств того, что повреждения нанесены Вами (акт приема-передачи с описанием состояния квартиры на момент Вашего въезда и выезда) — нет и оснований для предъявления претензий.

Вам помог ответ? Да Нет

Заключение

Подведем итоги:

  1. составленный акт фиксирует права, обязанности и ответственность участников сделки;
  2. между гражданами соглашение может оформляться устно, но желательно составление документа. Если срок аренды больше года, договор подлежит регистрации в Росреестре;
  3. аренда – это оформленное в виде акта соглашение о предоставлении имущества одной стороной другой стороне в возмездное пользование;
  4. смерть одного из участников не является обстоятельством аннулирования договора: если умерший имеет законных наследников, права и обязанности покойного переходят к ним.
  5. если права сторон нарушены, аренда может быть прекращена и досудебно, и через суд, потерпевший вправе подать иск на возмещение ущерба;

Об авторе Владислав ЕрмихинС отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+