Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Неполная сумма в договоре купли продажи квартиры риски для покупателя

Неполная сумма в договоре купли продажи квартиры риски для покупателя

Неполная сумма в договоре купли продажи квартиры риски для покупателя

Покупаем квартиру с заниженной ценой, как документально оформить ту часть денег, которая будет доплачена и не указана в основном документе?


Елена Ю. · 14 янв 2020 · 20,3 K3ИнтересноЕщё · 327Эксперт в области финансов и бухгалтерии · Договоренности о занижении стоимости приобретаемой недвижимости чреваты для покупателя существенными рисками. Все выгоды в данном случае получает исключительно продавец, т.к. уклоняется от уплаты налогов.

Напомним, что согласно ст. 198 УК РФ уклонение физлица от уплаты налогов в крупном размере влечет наложение штрафа от 100 до 300 тыс.руб. Кроме того, законодательством урегулирована налогооблагаемая база при реализации жилья: не менее 70% от кадастровой стоимости.

При продаже недвижимости по цене ниже, чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта, продавец должен будет уплатить налог от суммы, равной 70% от кадастровой стоимости. Кроме того покупатель не сможет получить имущественный вычет на всю сумму сделки, а лишь на ту его часть, что указана в договоре.Если все-таки покупатель согласится на такую процедуру, то в данном случае все зависит от цели оформления документа на разницу: для страховки рисков (не остаться без жилья и без средств) или для оформления ипотеки и получения впоследствии права на налоговый вычет. Разберем каждый случай по порядку:1.

Если покупатель хочет подстраховаться, к договору купли-продажи можно оформить дополнительное соглашение с указанием реальной суммы переданных продавцу средств.

Факт передачи денег подтвердить распиской, где продавец собственноручно напишет, что деньги по допсоглашению получены в полном объеме. После регистрации права собственности данный допник и расписку вернуть продавцу, а у него взять расписку на получение средств по договору.2. Если необходимо получить ипотеку, можно оформить неотделимые улучшения жилищных условий.

Но в случае признания сделки недействительной, покупатель сумму разницы сможет вернуть лишь в том случае, если продавец добровольно согласится отдать денежные средства. Кроме того, как говорилось выше, покупатель сможет получить имущественный вычет лишь на сумму, указанную в договоре. О том какие документы понадобятся для оформления имущественного вычета, читайте здесь: .

84 · 10,7 KКомментировать ответ.Ещё 3 ответа · 1,6 KПрофессиональные услуги риэлтора. Отвечаю на вопросы на своем форуме.

· В том случае, если стороны сделки купли – продажи договорились о том, что стоимость жилья будет занижена, то этот факт является довольно рискованной операцией для покупателя.

Как правило, выгодные условия здесь будут только для. Читать далее203 · 5,6 KКомментировать ответ.

· 14Практикующий юрист и автор видео блога на YouTube ПравоТОК. Более 15. · А стоит ли квартира такого риска? Если решите продать раньше, чем через 5 лет попадете на больший налог.

Единственным документом, который будет иметь силу для сторон, это двустороннее дополнительное соглашение к договору купли-п. Читать далее92 · 5,2 KКомментировать ответ.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями скрыт()Читайте также · 810Телеведущий и колумнист в The Village, Houzz, Roomble.

Автор блога о.Не под каждую квартиру на вторичном рынке банк готов выделить кредит, соответсвенно это усложняет сделку.

Для того, чтобы взять ипотеку на вторичное жилье требуется выезд сотрудника банка и оценка стоимости квартиры.

Банк может сократить сумму кредита, а у покупателя не оказаться нужной доплаты.Важно, чтобы не было перепланировок или они были все согласованы (внесены изменения в техпаспорт объекта). Для сделки по ипотеке нужно больше документов и это влияет на срок. Продавцы не всегда готовы ждать, поэтому не охотно идут на ипотеку.

Когда средства есть в наличии, то сделка пройдет быстро.13 · 6,6 K · 523Практикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ Законодательно такого срока нет. Он устанавливается сторонами по взаимному согласию в договоре купли-продажи.

Чаще всего это происходит одновремеено с подписанием передаточного акта, который и фиксирует переход права пользования.Право пользования – это составляющая часть права собственности, но не обязательная. Бывает, что родственники передают друг другу квартиру в собственность, но за деньги, а не по договору дарения.

Бывает, что родственники передают друг другу квартиру в собственность, но за деньги, а не по договору дарения.

Что, кстати, правильно, поскольку договор дарения был бы в этом случе притворным и мог быть признан ничтожным. А продавец при этом по договору (!) продолжает жить в квартире месяцами и годами.Ещё пример.

Человек, добровольно отказавшийся от приватизации, имеет право до конца жизни проживать в квартире, от которой отказался.

Вот он-то как раз и должен либо сам снятся с постоянной регистрации, либо сделать нотариальное заявление о том, что он это сделает после регистрации перехода права. Вы об этом не знали и купили такую квартиру?

Ваш риэлтор, если он вообще был, плохо проверил «историю квартиры»? Получите в собственность квартиру с жильцом – лицом, имеющим пожизненное право пользования. 4 · 5,8 K · 797Аналитик, финансист, инженер IT-направления, спортсмен, а ещё готовлю.Думаю, что указывать нужно ту сумму, которую вы получили/отдали, т.е.

фактическую сумму, чтобы в дальнейшем никаких эксцессов не произошло. Кроме того, сама ситуация подобная довольно странная и лучше бы вам ещё раз подумать прежде, чем заключать договор.

Лучше всё провести «по-белому», чем стать потом жертвой серой схемы, в результате которой вскроется какое-нибудь мошенничество. 2 · 2,4 K · 21,7 KAequĭtas sequĭtur legemст. 220 НК РФ устанавливает, что имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп.3 п.

1 статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. При этом, максимальный размер средств, которые можно вернуть или не уплатить — это 13% от указанной суммы, то есть 260 000 рублей. Если размер налогового вычета по первому приобретенному объекту недвижимости был меньше 2 000 000, то остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации недвижимости.

Однако, если вычет был заявлен на сумму в 2 000 000 рублей и в связи с этим были получены денежные средства в размере 260 000 рублей — очередной налоговый вычет оформить не получится.11 · 5,6 K · 1,6 KПрофессиональные услуги риэлтора.

Отвечаю на вопросы на своем форуме.

· Первое, необходим проверенный банк.

Это должен быть не банк а ля бабочка-однодневка, а надежное учреждение с лицензией, которую не отзовут через три дня.

Покупатель открывает расчетный счет, на него он кладет деньги, которые вы получите в течение недели. Официально, квартира считается проданной, как только деньги поступают на расчетный счет продавца.

Только тогда он встречается с покупателем, подписывает акт о том, что передает квартиру, отдает ключи и отдает последние оплаченные квитанции. Все эту неделю ожидания он обязан платить за коммунальные услуги. После этого все договоры необходимо хранить у себя.С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

162 · 9,6 K · 523Практикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ Вот вы квартиру купили… И вдруг… вдруг что-то пошло не так (тридцать семь с половиной причин – перечислять можно долго). Редко, но бывает. Вы возвращаете квартиру, а вам возвращают деньги. Квартиру-то вы возвращаете всю – со всеми комнатами и даже с кухней, санузлом и лоджией.

А деньги вам вернут в какой сумме?

Вы уверены, что все, а не только по договору? Вы продавца знаете с детства и убеждены, что он ещё и не специально сделал так, что сделка отменена?

Есть расписка? Так расписка пишется не только по факту передачи денег, но и на основании письменного договора, а в грамотно написанной расписке это обязательно оговаривается, кстати.

И в ней должна быть сумма по договору, который на бумаге, а не по устному:

«А давайте напишем на полмиллиона меньше, а вы дадите мне на полмиллиона больше»

. Согласен – это «страшилка». Но она реалистичная страшилка, вероятная. Редко, но бывает. (А вдруг ещё и намеренно бывает!) И что, нет выхода?

Как правило – есть. Но это уже другой вопрос, вообще-то. 3 · 1,9 K · 7https://vk.com/nalog2016 Бесплатная консультация и заполнение.Можете, продавайте за сколько купили. Тогда налога не будет .Проверьте по кадастровой стоимости, продажа не должна быть менее чем 70% от кадастровой4 · 2,2 K · 4,5 KАвтор Телеграм-канала «Кот-юрист».
Тогда налога не будет .Проверьте по кадастровой стоимости, продажа не должна быть менее чем 70% от кадастровой4 · 2,2 K · 4,5 KАвтор Телеграм-канала «Кот-юрист».

Эксперт по защите прав потребителей. · Все зависит от причин, по которым не состоялась сделка. Если за неисполнение договора отвечает покупатель (тот, кто дал задаток), тогда задаток останется у продавца.

Если ответственность за неисполнение договора несет продавец (тот, кто получил задаток), тогда он должен будет выплатить покупателю двукратную сумму задатка. Если договор прекращается до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, продавец должен вернуть покупателю сумму задатка.

Такие правила предусмотрены статьей 381 Гражданского кодекса РФ.133 · 14,1 K · 21,7 KAequĭtas sequĭtur legemДа, сделка возможна, при условии, что найдется покупатель на долю собственности в квартире. Обычно, на такую сделку не идут, т.к.

по факту воспользоваться собственностью будет проблематично, как и перепродать или заложить имущество.6 · 4,0 K · -8Эксперт-оценщик компании ООО «Магнус Эксперт» https://magnus-expert.ru.Если сумма продажи меньше кадастровой стоимости, то налог платится от 70% кадастровой стоимости.

В Вашем случае 70% кадастровой это и есть 2 100 000. Но в вашем случае налогоблагаемую сумму можно уменьшить за счет вычитания той суммы, которая была затрачена на приобретение квартиры. Т.е. продажа 2 100 000 — покупка 1 200 000 = 900 000 это и есть сумма дохода в данном случае.

Сумма налога составит 900 000 * 0,13 (подоходный 13%) = 117 000. Пимерно так.3 · 2,6 KСпроситьВойтиМеню

Почему ОПАСНО занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости?

22 июня 2018Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду.

Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.Зачем занижают цены на недвижимость?При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог.

Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом. Из оставшихся денег вычитается 13%.
Из оставшихся денег вычитается 13%.

Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:- при получении наследства;- посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);- при разделе имущества;- покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ.

Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.Риски покупателяПриобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости.

Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.- Расторжение сделки.

В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки.

Доказать иное будет практически невозможно.- Аннулирование договора судом.

Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.- Вероятность упустить финансовую выгоду.

При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.Чем рискует продавец?Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним.

Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре.

Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон.

Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажиК нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры.

Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей.

Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской.

Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки! Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости.

Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор.

Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной.

Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.================================Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем ВамИ пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

Почему занижать стоимость в договоре купли-продажи квартиры незаконно.

Какие могут быть последствия для продавца и покупателя.

12 июля 2020В объявлениях о продаже недвижимости можно встретить фразу о том, сколько лет она находится в собственности и об указании полной стоимости в договоре. Опытные специалисты по продаже недвижимости сразу могут расшифровать данные послания, и уже основываясь на полученных данных, принимают решение о просмотре квартиры.

Речь идёт о добросовестном указании собственником недвижимости полной стоимости в договоре.

Однако, не все владельцы квартир готовы действовать таким образом.Чем может грозить сокрытие реальной стоимости и почему иногда у продавца больше рисков, чем у покупателя.1. Искажение цены квартиры в договоре приводит к нарушению Закона. Если речь идёт о сокрытии налогооблагаемой базы и неуплата налога, то вполне возможно для продавца может наступить административная, налоговая и уголовная ответственность.Если налоговая докажет, что имело место сокрытие и непредоставление информации, то начнутся штрафы — 20% от неуплаченной суммы, плюс пени.

Если есть состав 199 статьи УК РФ, то может быть назначен реальный срок лишения свободы, в некоторых случаях до 6 лет.2. Существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем в качестве неосновательного обогащения.

И такие судебные дела есть.Взыскиваются денежные средства переданный по распискам за неотделимые улучшения.3. Фактически, покупатель обязан выплатить продавцу только ту сумму, которая фигурирует в договоре. Это означает, что если вовремя взаиморасчёта произойдут накладки, продавец может недополучить причитающиеся деньги.В суде с покупателя можно будет взыскать только указанную в договоре купли-продажи сумму.

4. У покупателя есть риск не вернуть всю переданную сумму. Конечно, в судебном процессе будут рассмотрены все обстоятельства сделки, но вероятность получить обратно только указанную в договоре сумму есть всегда.Это может случиться из-за признания сделки недействительной или расторжения договора.5.

Попасть под пристальное внимание Федеральной служба по финансовому мониторингу.Эта служба занимается противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма.Внедоговорная сумма вызовет у них неподдельный интерес, а полномочия у данной службы практически безграничны. По закону, лица, занимающиеся посреднической деятельностью на рынке купли-продажи недвижимости, обязаны сообщать Росфинмониторингу о всех сделках, участие в которых они принимали, если сумма такой сделки была больше 3 млн. рублей.

Почему в договоре купли-продажи квартиры нельзя указывать ее неполную стоимость

Не так давно в Москве квартиры продавались «за миллион» рублей.

В наше время такая сделка опасна и не выгодна не только для покупателя, но и возлагает дополнительные расходы на продавца, т.е.

не выгодна даже продавцу. В настоящей статье речь идет о квартирах, которые продают за адекватную рыночную стоимость, но в договоре указывают «заниженную» с целью «ухода от налогов» — например, когда квартира приватизирована, унаследована или куплена по заниженной стоимости и еще не прошел срок владения (3 или 5 лет), по истечении которого налог не уплачивается. Итак, почему же нельзя ни в коем случае заключать договор купли-продажи, в котором будет указана заниженная стоимость квартиры. 1. Квартиру могут «забрать» по решению суда в случае банкротства продавца.

В современных реалиях повышенной закредитованности граждан и организаций, банкротству уже перестают удивляться и ни на репутацию, ни на моральное состояние данное мероприятие уже не оказывает никакого влияния, поэтому некогда даже самый респектабельный человек, может не увидеть ничего унизительного в собственном банкротстве.

В случае банкротства продавца все имущество, проданное банкротом по заниженной стоимости за последние 3 года, будет возвращено судом банкроту (выражаюсь юридическим языком – «в конкурсную массу), сделки будут признаны недействительными, а банкрота обяжут возместить покупателю те денежные средства, которые указаны в договоре купли-продажи.

Суд будет рассматривать стоимость, указанную в договоре купли-продажи, и доказать иное будет крайне затруднительно.Но даже эти денежные средства получить будет невозможно – если лицо банкрот – размер его долгов значительно превышает стоимость имущества, которое может быть реализовано. 2. В случае оспаривания сделки по любому основанию можно будет рассчитывать лишь на возврат той суммы, которая указана в договоре купли-продажи в качестве цены квартиры. Доказать, что в реальности денежные средства, уплаченные «за ремонт» также являются стоимостью квартиры малореально.

3. Необходимость уплаты налога на доходы (НДФЛ) в случае необходимости продажи квартиры до истечения первых 5 лет владения.В данной ситуации рассматриваются квартиры, стоимость которых превышает 1 миллион рублей. В случае продажи квартиры до истечения срока, после которого налог не подлежит уплате, наверняка возникнет вопрос: какую цену квартиры указывать в договоре продажи квартиры – реальную или же символическую, по которой квартира была приобретена. При этом, какое бы решение не было принято, налог придется заплатить в обоих случаях.- Если указывать в договоре реальную рыночную стоимость — налог будет уплачиваться с разницы между ценой продажи и покупки.- Если же в договоре указать символическую стоимость — налог нужно будет заплатить с кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

Данное условие не применяется, если кадастровая стоимость указанной квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа.Пример: Квартира приобретена 2 года назад, цена в договоре купли-продажи указана — 1 000 000 рублей.

Кадастровая стоимость на начало года продажи – 5 000 000 рублей. Существует 2 варианта ее продажи:1. Если мы указываем в договоре купли-продажи стоимость 5 000 000 рублейВысчитываем доход: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000. Высчитываем налог (НДФЛ), подлежащий уплате:умножаем доход в 4 000 000 рублей на ставку налога в 13%, налог равен 520 000 рублей.2.
Высчитываем налог (НДФЛ), подлежащий уплате:умножаем доход в 4 000 000 рублей на ставку налога в 13%, налог равен 520 000 рублей.2. Если мы укажем в договоре купли продажи стоимость 1 000 000 рублей.Высчитываем доход от продажи с учетом понижающего коэффициента 0,7:умножаем кадастровую стоимость 5 000 000 рублей на коэффициент 0,7 = 3 500 000 рублей.Используем налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (3 500 000 -1 000 000 = 2 500 000 рублей).Высчитываем налог (НДФЛ), подлежащий уплате: 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей.

Таким образом, в современной действительности приобретение квартиры с указанием в договоре купли-продажи заниженной стоимости чревато серьезными потерями в дальнейшем. Настаивая на указании в договоре купли-продажи полной стоимости покупаемой недвижимости можно обезопасить себя от ряда неприятностей и финансовых потерь.

Удачи в приобретении квартиры! и следите за публикациями — будет еще много интересного и полезного!

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

vadim70 ovthinnikov/FotoliaЗанижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости.

Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

  1. увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  2. повышение процентной ставки;
  3. указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость.

Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.

В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной.

Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.

Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте.

Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.Есть еще один существенный момент.

В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке. Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой.

Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.

Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ.

Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью.
Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью.

В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб.

(налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества.

Оценка определяется на основании соглашения сторон договора. Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества.

Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества.

Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать.

Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением. Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца.

Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры? Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке). Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами. Из законных способов применяют .

Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле.

А насколько меньше? Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры.

– смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Запоминаем этот факт! Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры. Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  1. Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.
  2. Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость!

Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю. Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит?

Чем я рискую, если соглашусь?» Объективный ответ – смотри по ссылке.

Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то

А если вы — покупатель? Решили приобрести квартиру, а продавец предлагает снизить ее стоимость в договоре. Он получил эту квартиру по наследству, ждать 3 года не хочет, а хочет побыстрее продать и не очень сильно попасть на налоги.Если раньше он мог снизить эту стоимость до 1 млн рублей и не платить налоги, то сейчас ФНС при расчете налога смотрит на кадастровую стоимость объекта.

Читайте также: Если цена в договоре окажется меньше 70% от кадастровой стоимости, доходом все равно будут считаться эти самые 70%.

А есть ли риски для продавца?

  • Если продавец будет уличён в намерении обмануть государство и укрыться от налогообложения, то здесь у него могут возникнуть серьёзные проблемы, согласно :
  1. в виде лишения свободы сроком до 2 лет.
  2. в виде штрафов от 100 тысяч рублей;

2. Если стоимость квартиры ниже, чем кадастровая, на 30% или больше, то налоговые органы вправе производить расчёт налога не с указанной в ДКП стоимости, а с кадастровой стоимости жилья.В любом случае игры с законом могут привести к нелицеприятным последствиям. Лучше всего указывать соразмерную цену квартиры – это даст гарантию безопасности сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Специалист по недвижимостиПодпишитесь на нас в , ,

Автор:ZakonGuruПоделиться 0 1 Похожие записи101

1113

1360 505 4277

60

Свежее

  1. 23.06.2020
  2. 20.06.2020
  3. 22.06.2020
  4. 19.06.2020
  5. 21.06.2020

КонсультацияЗвонок бесплатный ZakonGuru© 2014–2020 – Юридический журнал | Контакты: | Перепечатка материалов разрешена только с указанием первоисточника

Об экономии каких средств идет речь?

Например, собственник купил у застройщика на котловане квартиру за 5 млн., после постройки дома продает за 6,5 млн.

Он должен будет заплатить налог 13% с разницы, т.е. с 1,5 млн., получается 195 000 руб.

Это еще не так много и все же мало кто хочет расстаться с такими деньгами. На вторичке суммы обычно побольше.

Наследственная квартира стоимостью в 13 млн., например, можно занизить до 7 млн.

(70 от кадастровой стоимости) налог будет рассчитываться с 6 млн., а это уже 780 000 руб.

Самое плохое многие собственники не оставляют себе это сумму сразу после продажи квартиры, подходит время уплаты налога, а денег нет.Продавцу занижение выгодно, однако не стоит забывать о ст. 199 УК РФ — уклонение от платы налогов (Настучать на продавца может сам покупатель, у которого на руках две расписки. Резона ему от этого никакого, но мало ли бывают просто вредные люди).

Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору

Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.

Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи, участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:

  • Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.
  • Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.

Ну и что?

06.12.17Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов.

Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Неполная стоимость в ДКП квартиры

Добрый день! Я планирую купить квартиру, продавец которой хочет указать в ДКП неполную стоимость (в собственности менее 3 лет, новостройка, покупалась им по предварительному договору у застройщика, никто никогда не был прописан). Продавец предлагает выписать 2 расписки: на квартиру на большую часть суммы и на «неотделимые улучшения» на остальную.

Мне схема не нравится, но если компенсировать продавцу весь налог, то цена уже перестает быть привлекательной. Сам продавец — вроде нормальный, но в случае оспаривания вторую расписку, насколько я понял, к делу не пришьешь. Отсюда вопросы: 1) Каковы мои риски?

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки? 29 Февраля 2016, 16:43, вопрос №1163162 Егор, г.

Москва 500 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (8) 10,0 Рейтинг Правовед.ru 3847 ответов 1710 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг

Каковы мои риски?

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?ЕгорПо большому счету переживать вам не стоит если не собираетесь продавать квартиру в течении 5 лет после покупки.

Неполная стоимость в договоре рискована тем, что в случае последующей продажи до истечения 5 лет придется платить налог. Доход от продажи будет считаться не ниже чем 70% от кадастровой…Если продавать не собираетесь больших рисков не вижу. Две расписки имеют силу. 29 Февраля 2016, 16:46 0 0 получен гонорар 50% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 14606 ответов 4796 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 10,0рейтинг

1) Каковы мои риски?ЕгорДобрый день, Егор. Риск основной в том, что если договор будет оспорен, то деньги вернуть получится только в том объеме, который указан в договоре. Хотя наличие второй расписки несколько компенсирует возможность вернуть деньги целиком, однако все равно могут быть сложности.

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки?ЕгорИх не особо много — главное проверить, чтобы жилье не было приобретено в браке (либо в браке, но есть согласие второго супруга), проверить отсутствие залога на жилье и дееспособность продавца.

3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?ЕгорВ идеале конечно указать всю сумму.

Но если этот вариант не подходит, то лучше писать вторую расписку и в ней указать оставшуюся сумму.С Уважением.Васильев Дмитрий. 29 Февраля 2016, 16:47 0 0 15328 ответов 8403 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Рыбинск Бесплатная оценка вашей ситуации 1) Каковы мои риски?

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?ЕгорЗдравствуйте!

Рисков много. Прежде всего нужно проверить правоустанавливающие документы. Я так понимаю это договор долевого строительства и передаточный акт исходя из которых продавец стал собственником.

Также следует обратить внимание на семейное положение продавца.

Если он состоит в браке, то необходимо нотариальное согласие супруги.

В остальном смотрите кадастровый паспорт на квартиру, техническое состояние.

Если все устраивает, то оснований для оспаривания сделки не будет.

В остальном это рабочая схема. При двух расписках шансы взыскать все деньги сохраняются. Также рекомендую составить дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений.

Это на случай судебных разбирательств. В Росреестр оно не сдается. 29 Февраля 2016, 16:49 1 0 775 ответов 230 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации 1) Каковы мои риски?

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки?

3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?ЕгорЗдравствуйте, Егор.

Сразу отмечу что это распространенная практика. При этом, сделка может быть оспорена в судебном порядке в рамках норм гражданского кодекса РФ. Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделкиНедействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.При этом риски при признании сделки велики При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

29 Февраля 2016, 16:49 0 0 1131 ответ 887 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте уважаемый Егор!

Во первых при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, выплаченной продавцу и указанной в договоре. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.

Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 процентов от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета, т.

е. максимально 260 тыс. рублей. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн.

рублей, значит недополучите 130 тысяч рублей.

Но данная практика очень распростарненная, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.

Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие, остается только рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн.

руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.

29 Февраля 2016, 16:50 0 0 197 ответов 77 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Красноярск Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день. Риски в том что в случае оспаривания вам вернуться деньги по дкп, продавцу квартира… Деньги по расписками будете отдельно взыскивать.

По большому счету обезопасить себя никак нельзя.

Пусть пишет расписку с полным указанием своих данных.

С уважением, Насирдинов Нурлан 29 Февраля 2016, 16:50 0 0 9301 ответ 3817 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Уфа Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте! К сожалению, это распространенная практика.

Конечно определенный риск остается, но полностью защитит себя юридическим способом не сможете.

Остается воспользоваться второй распиской.

Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?ЕгорМожно заранее заказать и получить выписку из ЕГРП, по ней будет видны обременения (если имеются). Продавец должен представить согласие супруги на продажу, если квартира куплена во время брака. 29 Февраля 2016, 16:54 0 0 получен гонорар 50% 1562 ответа 934 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Здравствуйте Егор!

По распискам деньги в суде взыскивают, такая практика существует. И квартиры продают, указывая в договоре заниженную цену.

Здесь риски не велики. Основной риск указал Александр Баскаков, это в случае продажи квартиры вами, вы не получите полный налоговый вычет. Основаниями для оспаривания сделки могут быть любые основания, для признания сделки недействительной (ст.ст. 166-181 Гражданского Кодекса РФ).

Максимально обезопасить сделку, можно указав в договоре реальную цену.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+